Можно ли из-за коронавируса не платить за аренду, получить отсрочку по арендной плате или изменить договор аренды

Распространение COVID-19 и меры властей по борьбе с ним сильно ударили по мелкому и среднему бизнесу. Трафик покупателей снизился, спрос упал, а расходы на ведение предпринимательской деятельности остались. К основным расходам, помимо зарплаты и налогов, относится арендная плата. Большинство предпринимателей ведут бизнес в арендованных помещениях, которыми сейчас не могут пользоваться – потому что либо их деятельность приостановлена актами властей, либо их арендодатели (например, торговые центры) должны по распоряжению властей закрыть доступ во всё здание, где находится арендуемое помещение, либо экономически деятельность не имеет смысла – клиентов всё равно нет. Разберёмся, какие возможности в действующем законодательстве могут использовать арендаторы для смягчения правовых последствий пандемии коронавируса.

Прежде всего, следует чётко понимать общий подход: если арендатор занимается деятельностью, которая из-за ситуации с коронавирусом экономически (почти) не пострадала (например, торговля лекарствами или продуктами питания) – арендатор не сможет рассчитывать на отсрочку или снижение арендной платы, приостановление обязательств по внесению арендных платежей или расторжение договора, кроме как по добровольному соглашению с арендодателем. Излагаемые ниже правовые инструменты рассчитаны на тех, кто пострадал от пандемии коронавируса и мер властей по борьбе с ней.

Отсрочка арендной платы

Часть 1 ст.19 федерального закона №98-ФЗ от 01.04.2020 года предусматривает, что арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей, если об этом просит арендатор. Постановление Правительства №439 от 03.04.2020 года конкретизирует условия и сроки такой отсрочки.

Отсрочку по арендной плате может получить

Правила об отсрочке не распространяются на жилые помещения: если вы проживаете в съёмной квартире – хозяин квартиры (наймодатель) не обязан предоставлять вам отсрочку по квартплате.

Какие условия и сроки действуют для отсрочки арендной платы:

Региональные органы власти и органы местного самоуправления могут устанавливать более льготные условия для арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Например, указом Губернатора Владимирской области от 27.03.2020 года №54 вдвое снижены арендные платежи по аренде государственного имущества Владимирской области. При этом срок, на который может быть предоставлена отсрочка, установлен как двукратный период режима повышенной готовности. Согласно указу Губернатора Владимирской области от 01.04.2020 года №66 эти льготы не распространяются на аренду земельных участков.

Уменьшение арендной платы

Согласно ч.3 ст.19 федерального закона №98-ФЗ арендатор вправе потребовать снижения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества по причинам, связанным с принятием региональными властями актов о введении режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации.

Формулировка этой нормы порождает больше вопросов, чем ответов.

Обязан ли арендодатель снизить арендную плату? В отличие от ч.1 ст.19 федерального закона №98-ФЗ, согласно которой арендодатель обязан предоставить отсрочку, обязанность удовлетворить просьбу арендатора о снижении арендной платы напрямую не указана в ч.3 ст.19 закона №98-ФЗ. Возможно, суды в дальнейшем выведут такую обязанность арендодателя путём толкования общего смысла закона №98-ФЗ, направленного по своей сути на смягчение правовых последствий пандемии коронавируса, и будут учитывать недобросовестное поведение арендодателя, отказавшегося снижать арендную плату. Сейчас дать более конкретный прогноз сложно – например, Верховный Суд РФ в недавнем Обзоре не счёл необходимым высказаться по этим вопросам.

Ещё один вопрос: каковы критерии и параметры снижения арендной платы? Если по условиям отсрочки есть несколько постановлений Правительства РФ, то по вопросам снижения арендной платы регулирования нет (за исключением распоряжения Правительства РФ №670-р от 19.03.2020 года об аренде федерального имущества и актов региональных властей и органов местного самоуправления, касающихся аренды государственного и муниципального имущества). В результате эти вопросы будут решать судьи при рассмотрении конкретных дел.

Учитывая нечёткое регулирование по уменьшению арендной платы, общая рекомендация – договариваться с арендодателем о снижении арендной платы в добровольном порядке, заключая дополнительное соглашение. Самое дорогое помещение – это простаивающее помещение, а хороших арендаторов в ближайшее время будет немного. Арендодатели, которые это понимают, как правило, готовы договариваться и снижать арендную плату.

Если же арендодатель не готов снижать арендную плату по соглашению сторон – остаётся использовать только судебную процедуру, при подготовке к которой арендатору может быть полезно обратить внимание на судебную практику по п.4 ст.614 Гражданского кодекса РФ.

Может ли арендатор не платить арендную плату за тот период, когда он объективно не может пользоваться арендованным имуществом?

Ещё до ситуации с коронавирусом существовала судебная практика (в том числе Верховного Суда РФ) в пользу арендаторов, которая сводилась к тому, что арендатор при определённых условиях может не платить за то время, пока не может реально пользоваться арендованным помещением. Правовые позиции из этой судебной практики можно использовать и сейчас – в переговорах с арендодателем и при подготовке к судебному разбирательству. Однако это не универсальная практика для всех случаев – нужно анализировать конкретный договор и особенности конкретной ситуации. Например, само по себе снижение трафика покупателей не будет надлежащим основанием для отказа платить арендную плату.

В любом случае, необходимо понимать: просто съехать с арендуемого помещения, чтобы не платить, – это не тот вариант, который освобождает от внесения арендной платы, поскольку договор аренды продолжает действовать.

Расторжение договора аренды

Статья 451 Гражданского кодекса РФ допускает расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Представляется, что ситуация с COVID-19 подпадает под критерии существенного изменения обстоятельств.

Если стороны не смогли договориться о расторжении договора аренды в добровольном порядке, это можно сделать через суд.

При этом нужно учитывать следующее:

Ответ на вопрос о том, какой из предложенных вариантов лучше использовать в конкретной ситуации, зависит от содержания конкретного договора аренды, экономического интереса арендатора и арендодателя, их договороспособности и особенностей конкретной ситуации. В любом случае, прежде чем предпринимать какие-либо действия, я бы рекомендовал обратиться за юридической помощью – это позволит вам, как минимум, хорошо просчитать риски, как максимум – их избежать.

Изложенная здесь информация актуальна по состоянию на 26.04.2020 года, не является юридической консультацией, а приведена исключительно в ознакомительных целях.

Адвокат Никонов Максим Андреевич

Если Вам нужна помощь адвоката по уголовному, семейному, гражданскому праву – Вы можете позвонить по телефону 8-910-188-73-21 либо написать на электронную почту [email protected] или в telegram.